Isenção do ganho de capital na alienação de imóvel até 440 mil reais

Procurando beneficiar o contribuinte que aliena imóvel até 440 mil reais, a legislação do Imposto de Renda (IR) prevê a isenção do ganho de capital, desde que cumpridos os requisitos estabelecidos em lei (regras legais).

Tem direito ao imposto de renda isento quem aliena, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, único imóvel que o titular possua, independentemente do tipo de imóvel e da sua localização, desde que não tenha efetuado outra alienação de imóvel a qualquer título, nos últimos cinco anos.

Veja como a isenção está prevista na lei (Lei nº 9.250, de 1995):

Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

Já a regulamentação do artigo da lei, com o detalhamento da isenção, está prevista nas Instruções Normativas n° 84, de 2001 (art. 29,§ 1°) e nº 1.500, de 2014 (art. 10, §§1°, I, 3°, 4° e 6°).

Para você aproveitar a isenção do ganho de capital na alienação de imóvel até 440 mil reais, os seguintes requisitos são necessários:

a) o imóvel deve ser o único que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão;

b) pode ser qualquer imóvel, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural;

c) que não tenha sido realizada, nos últimos 5 anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não;

d) o valor de alienação do imóvel deve ser igual ou inferior a R$ 440.000,00, sendo que na determinação do limite deve ser observado que:

– na alienação do imóvel em condomínio, o limite aplica-se em relação à parte de cada condômino ou coproprietário;

– no caso de sociedade conjugal o limite aplica-se em relação ao valor do imóvel havido em comunhão;

Quanto ao limite de 440 mil reais, duas observações são importantes.

A primeira, é que o limite será considerado em relação ao bem ou ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, no caso de alienação de diversos bens, em um mesmo mês.

A segunda, diz respeito aos requisitos de enquadramento no regime de separação de bens, onde se deve verificar individualmente, por cônjuge, observando a parcela do preço que couber a cada um.

É essencial entendermos que os 4 requisitos são cumulativos, logo temos que satisfazer a todos para nos enquadrarmos na isenção.

Dúvidas Frequentes:

1 – Considerando uma união estável, como os companheiros se enquadram com referência ao limite de 440 mil reais: condomínio ou sociedade conjugal?

Realmente a questão gera dúvida, uma vez que a legislação (IN RFB n° 1.500/2014) dispõe que o limite de 440 mil reais será considerado em relação:

I – à parte de cada condômino, no caso de bens em condomínio; e

II – ao imóvel havido em comunhão, no caso de sociedade conjugal.

Se considerarmos a união estável “condomínio” o limite seria para cada companheiro.

Por outro lado, se a união estável for considerada “sociedade conjugal” o limite seria o valor do imóvel alienado, havido em comunhão.

Contudo, a Receita Federal do Brasil (RFB) considera que união estável possui o mesmo enquadramento da sociedade conjugal.

Esta informação consta no seu site ao se referir ao limite de 440 mil reais da isenção do ganho de capital:

No caso da sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros), o limite de isenção aplica-se em relação ao valor total do imóvel alienado.

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2020).

Pesquisando normativos da RFB encontramos Soluções de Consulta ratificando esse entendimento, ao afirmar que “na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens”.

Portanto, com respeito ao limite de 440 mil reais, a isenção deve ser aplicada em relação ao valor total do imóvel alienado, havido em comunhão, no caso de união estável.

Apenas uma última observação com respeito ao regime de separação de bens, que não foi mencionado pela legislação.

No regime de separação de bens, os requisitos para a isenção devem ser verificados individualmente, por cônjuge, observada a parcela que lhe couber.

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2020).

2 – Para ter o imposto de renda isento há necessidade de preencher o Programa de Apuração de Ganhos de Capital?

Não. O Programa de Apuração de Ganhos de Capital (Gcap) da Receita Federal é de utilização obrigatória apenas para:

• quem paga o imposto sobre o ganho de capital e,
• quem se beneficia de outras hipóteses de isenção.

Para a isenção do ganho de capital na alienação até 440 mil reais há dispensa do seu preenchimento.

3 – Contribuinte que possui apenas usufruto sobre um imóvel e propriedade de outro, tem direito a isenção de ganho de capital se alienar o imóvel do qual tem propriedade?

Não, porque, para efeitos legais, o contribuinte possui mais de um imóvel.

(Lei nº 10.406, 2002 – Código Civil, art. 80, inciso I e art. 1.225, inciso IV)

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2020).

4 – Proprietário de um imóvel adquire, mediante contrato particular, outro imóvel a ser construído. A alienação do imóvel que possui, antes do recebimento daquele em construção, se enquadra na isenção de alienação de único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00?

O proprietário ou possuidor de um imóvel que adquire outro imóvel, construído ou em construção, mediante contrato particular pactuado com a construtora ou agente financeiro, ainda que não tenha desembolsado qualquer quantia, tem, a partir do contrato, a propriedade de dois imóveis, não podendo, na venda de um deles, fazer jus à isenção do único imóvel alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.

O contrato particular firmado entre a construtora/agente financeiro e o adquirente é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel.

(Decreto nº 3.000, de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 39, inciso III; Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, art. 29, I)

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2020).

5 – Um casal, cujo regime de casamento é o de comunhão parcial de bens, ou companheiros em união estável, alienou/alienaram um bem comum, sendo que um dos cônjuges possui outro bem adquirido antes do casamento. O cônjuge ou companheiro que possui apenas o bem comum faz jus à isenção de alienação do único imóvel?

Não. O bem adquirido na constância do casamento em regime de comunhão parcial de bens ou em união estável, salvo contrato escrito entre as partes, pertence a ambos cônjuges/companheiros.

Para a apuração do ganho de capital, deve ser observado se qualquer um dos cônjuges/companheiros possui outro imóvel ou tenha alienado algum imóvel nos últimos cinco anos.

Em caso positivo, não se pode considerar como alienação de único bem para efeito da isenção prevista em lei.

Assim, o bem comum alienado pelo casal, sendo um dos cônjuges/companheiros proprietário de outro imóvel, está sujeito ao imposto de renda sobre o ganho de capital tributável.

(Lei nº 10.406, de 2002, Art. 1.725; Decreto nº 3.000, de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 39, inciso III)

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2020).

6 – Contribuinte que possui a copropriedade de imóvel e ainda possui outro imóvel em seu próprio nome, ao vender qualquer um deles pode considerá-lo “único imóvel” para efeito de exclusão do ganho de capital?

Não. A copropriedade caracteriza propriedade de imóvel.

Nesse caso, possuindo o contribuinte mais de um imóvel, não há que se falar em “único imóvel”. Assim, não podem utilizar do benefício, não tendo o imposto de renda isento.

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2020).

7 – Contribuinte possuía dois terrenos contíguos, promoveu a unificação e sobre eles construiu uma residência, passando a ser proprietário desse único imóvel. Pode usufruir da exclusão do ganho de capital na alienação do único imóvel?

Pode sim. O art. 23 da Lei nº 9.250, de 1995, faz referência à alienação do único imóvel que o titular possua (no mês da alienação).

Conforme o disposto no art. 111, inciso I, do Código Tributário Nacional (CTN), e caso não tenha ocorrido alienação a qualquer título nos últimos 5 anos de outro imóvel, e considerando que a unificação de imóveis não caracteriza alienação, é cabível a exclusão do ganho de capital no caso de alienação, como um único imóvel e em um único instrumento, de imóvel resultante de unificação anterior de outros que o titular possuía, devidamente averbada em cartório de registro de imóveis (art. 234 da Lei nº 6.015, de 1973 – Lei dos Registros Públicos).

Este entendimento também é válido para a terra nua de imóveis rurais.

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2020).

8 – Contribuinte, proprietário de um único imóvel, que não alienou nenhum imóvel nos últimos 5 anos, aliena uma parte desse imóvel, permanecendo na propriedade da área remanescente. Tal contribuinte tem direito nessa operação à isenção de alienação de único imóvel?

Não. Nesse caso, o contribuinte não alienou todo o imóvel, mas parte, permanecendo, na data, como proprietário de imóvel.

Não faz jus, portanto, ao imposto de renda isento.

(Lei nº 9.250, de 1995, art. 23)

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2020).

9 – No caso de permuta com recebimento de torna, o limite de 440 mil reais pode ser considerado apenas para a torna?

Não. Para efeito do limite de 440 mil reais deve-se considerar o valor total da alienação e não somente o valor da torna.

10 – Se houver dúvida sobre o enquadramento na isenção, existe a possibilidade de consultar a Receita Federal?

Sim. Existe a possibilidade do contribuinte realizar a Consulta Sobre Interpretação da Legislação Tributária à Receita Federal do Brasil (RFB).

A Consulta é um procedimento formal da RFB, onde o contribuinte, por escrito, formula sua consulta sobre dúvidas quanto à interpretação de dispositivos da legislação tributária.

A resposta da consulta formulada tem efeito vinculante para RFB, respaldando a aplicação do contribuinte ao caso concreto.

Assim, se determinada situação consultada à Receita Federal for considerada isenta, enquadrando-se na isenção da alienação imobiliária até 440 mil reais, esta interpretação vincula o entendimento da RFB.

11 – Existem outras hipóteses de imposto de renda isento para o ganho de capital na alienação de imóvel?

Sim. A legislação do IR traz outras hipóteses de isenção do ganho de capital sobre alienação de imóveis.

12 – Além das isenções sobre o ganho de capital na venda do imóvel, existe outra maneira de reduzir o imposto de renda?

Sim. Existe a possibilidade de redução do imposto de renda no ganho de capital, independentemente de ser beneficiário de alguma isenção do IR.

No artigo sobre redução do IR na alienação de imóvel detalhamos dois benefícios fiscais que reduzem o imposto:

1 – Os redutores do ganho de capital; e

2 – As despesas que integram o custo de aquisição dos bens imóveis.

Os redutores do ganho de capital possibilitam a redução do imposto de renda através de percentuais de redução (de imóveis adquiridos entre 1970 e 1988) ou da aplicação de fatores de redução.

Já as despesas que integram o custo de aquisição permitem a redução do imposto através da diminuição do ganho de capital.